Reklamasjon på ny bolig
Har du kjøpt ny bolig som ikke svarte til forventningene? Trenger du bistand fra noen med faglig kompetanse til å vurdere din eiendom?
Reklamasjon på ny bolig
Har du kjøpt ny bolig som ikke svarte til forventningene? Trenger du bistand fra noen med faglig kompetanse til å vurdere din eiendom?
Ny forskrift til avhendingslov
Den nye loven som gir tryggere bolighandel trådte i kraft 01.01.2022. Den nye forskriften skulle sørge for å styrke kjøperne og deres rettigheter ved bolighandel, og dempe konfliktnivået ved bolighandler.
Ettersom tryggere bolighandel er med i navnet på loven fremstår det som klart hva lovgiver ønsker med den nye forskriften.
Ny forskrift til avhendingslov
Den nye loven som gir tryggere bolighandel trådte i kraft 01.01.2022. Den nye forskriften skulle sørge for å styrke kjøperne og deres rettigheter ved bolighandel, og dempe konfliktnivået ved bolighandler.
Ettersom tryggere bolighandel er med i navnet på loven fremstår det som klart hva lovgiver ønsker med den nye forskriften.
Det overordnede formålet med forskriften er
§1-1
«Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.»
Forskriften har også spesifikke krav til hva som skal undersøkes og hvordan undersøkelsene skal gjennomføres. Resultatet av undersøkelsene skal gjengis og det skal fastsettes en tilstandsgrad for det enkelte rom eller bygningsdel.
Avvik ved en bygningsdel eller et rom skal utløse tilstandsgrad 2 eller 3. Det skal da (om mulig) angis årsak til avviket og konsekvens av avviket. Ved tilstandsgrad skal det også medtas sjablonmessig anslag på kostnader til utbedring av avviket.
§2-23
«For valg av tilstandsgrad gjelder de kriteriene som fremgår av den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.»
Dette innebærer at avvik skal vurderes i forhold NS 3600:2018.
Dersom det i tilstandsrapporten er gjort vurderinger som bryter med kriterier i forskriften eller i standarden som den viser til, kan kjøper ha et rettmessig krav på erstatning, da eiendommen kan ha avvik utover det de opplysninger kjøper har mulighet til å tilegne seg.
Når forskriften nå har virket i et drøyt år, opplever likevel mange boligkjøpere å bli skuffet og overrasket over mangler ved eiendommen de har kjøpt.
Det overordnede formålet med forskriften er
§1-1
«Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.»
Forskriften har også spesifikke krav til hva som skal undersøkes og hvordan undersøkelsene skal gjennomføres. Resultatet av undersøkelsene skal gjengis og det skal fastsettes en tilstandsgrad for det enkelte rom eller bygningsdel.
Avvik ved en bygningsdel eller et rom skal utløse tilstandsgrad 2 eller 3. Det skal da (om mulig) angis årsak til avviket og konsekvens av avviket. Ved tilstandsgrad skal det også medtas sjablonmessig anslag på kostnader til utbedring av avviket.
§2-23
«For valg av tilstandsgrad gjelder de kriteriene som fremgår av den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.»
Dette innebærer at avvik skal vurderes i forhold NS 3600:2018.
Dersom det i tilstandsrapporten er gjort vurderinger som bryter med kriterier i forskriften eller i standarden som den viser til, kan kjøper ha et rettmessig krav på erstatning, da eiendommen kan ha avvik utover det de opplysninger kjøper har mulighet til å tilegne seg.
Når forskriften nå har virket i et drøyt år, opplever likevel mange boligkjøpere å bli skuffet og overrasket over mangler ved eiendommen de har kjøpt.
Kritisk informasjon avdekkes ikke alltid
Til tross for et vesentlig klarere og tydeligere rammeverk rundt tilstandsrapporter og selgers opplysningsplikt, viser det seg altså i mange tilfeller at kritisk informasjon om eiendommens tilstand ikke avdekkes eller at informasjonen ikke formidles til kjøper på tilfredsstillende måte.
Kriteriene for hva som anses som en mangel er også blitt betydelig strammet inn med innføring av ny forskrift. Dette er godt nytt for kjøper som i større grad enn tidligere kan få erstattet de avvik som ikke er opplyst i salgsdokumentene.
Mangler ved boliger kan ha store variasjoner i både omfang og kostnader. Ofte avdekkes ikke avvikene før en starter med oppussingsarbeid eller at det har gått noe tid etter overtakelse.
For å være sikret en grundig oversikt over avvik, konsekvenser og kostnader vil det være avgjørende å få undersøkt og dokumentert skadene eller avvikene. En saklig og oversiktlig utarbeidet reklamasjon- og/eller skaderapport avhenger i stor grad av den bygningssakyndiges(takstmann) kompetanse og erfaring.
De fleste omsetninger av boliger er i dag forsikret. Dette innebærer at selger tegner boligselgerforsikring, og kjøper tegner boligkjøperforsikring, gjerne via eiendomsmegler.
Normalt stiller forsikringsselskap strenge krav til dokumentasjon av skader og tilhørende kostnader før det vurderes en eventuell utbetaling. Ansvaret for å påvise en mangel ligger hos kjøper, og det er avgjørende at avvik(ene) fremstilles på grundig og faglig måte.
Enger Takst har god og bred erfaring med avdekking og dokumentering av skader og avvik, og vi bistår deg gjerne videre med din sak.
Kritisk informasjon avdekkes ikke alltid
Til tross for et vesentlig klarere og tydeligere rammeverk rundt tilstandsrapporter og selgers opplysningsplikt, viser det seg altså i mange tilfeller at kritisk informasjon om eiendommens tilstand ikke avdekkes eller at informasjonen ikke formidles til kjøper på tilfredsstillende måte.
Kriteriene for hva som anses som en mangel er også blitt betydelig strammet inn med innføring av ny forskrift. Dette er godt nytt for kjøper som i større grad enn tidligere kan få erstattet de avvik som ikke er opplyst i salgsdokumentene.
Mangler ved boliger kan ha store variasjoner i både omfang og kostnader. Ofte avdekkes ikke avvikene før en starter med oppussingsarbeid eller at det har gått noe tid etter overtakelse.
For å være sikret en grundig oversikt over avvik, konsekvenser og kostnader vil det være avgjørende å få undersøkt og dokumentert skadene eller avvikene. En saklig og oversiktlig utarbeidet reklamasjon- og/eller skaderapport avhenger i stor grad av den bygningssakyndiges(takstmann) kompetanse og erfaring.
De fleste omsetninger av boliger er i dag forsikret. Dette innebærer at selger tegner boligselgerforsikring, og kjøper tegner boligkjøperforsikring, gjerne via eiendomsmegler.
Normalt stiller forsikringsselskap strenge krav til dokumentasjon av skader og tilhørende kostnader før det vurderes en eventuell utbetaling. Ansvaret for å påvise en mangel ligger hos kjøper, og det er avgjørende at avvik(ene) fremstilles på grundig og faglig måte.
Enger Takst har god og bred erfaring med avdekking og dokumentering av skader og avvik, og vi bistår deg gjerne videre med din sak.